Wer eine Immobilie vermietet, sieht entweder den regelmäßigen Geldeingang auf dem Konto – oder die lange Liste aus Zinsen, Reparaturen, Versicherungen und Nebenkosten. Beide Perspektiven sind richtig. Die Steuererklärung führt sie zusammen und nennt das Ergebnis etwas nüchtern „Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung“. Romantischer wird es dadurch nicht, aber oft günstiger.
Steuerpflichtig ist nicht automatisch jede Miete in voller Höhe. Versteuert wird grundsätzlich der Überschuss aus Einnahmen und Werbungskosten. Zu den Einnahmen gehören neben der Kaltmiete auch vereinnahmte Nebenkosten und bestimmte weitere Zahlungen des Mieters. Dem stehen die Aufwendungen gegenüber, die mit der Vermietung wirtschaftlich zusammenhängen. Ein kaputter Wasserhahn ist dabei steuerlich deutlich interessanter als ein neues Sofa für das eigene Wohnzimmer – selbst wenn beide Rechnungen am selben Tag eintreffen.
Werbungskosten sind Aufwendungen zur Erwerbung, Sicherung und Erhaltung der Einnahmen. Bei einer vermieteten Wohnung werden sie in der Regel bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung berücksichtigt. Dazu gehören vor allem die Schuldzinsen eines Darlehens, soweit das Darlehen tatsächlich dem vermieteten Objekt oder dem vermieteten Gebäudeteil zugeordnet ist. Der Tilgungsanteil gehört nicht dazu. Er reduziert die Schuld, aber nicht die Steuer. Das ist einer dieser Momente, in denen sich finanzielle Vernunft und steuerliche Anerkennung nur aus einiger Entfernung freundlich zuwinken.
Abziehbar sind außerdem regelmäßig die Grundsteuer, Gebäude- und Haftpflichtversicherungen, Kosten für die Hausverwaltung, Kontoführungsgebühren für ein vermietungsbezogenes Konto sowie bestimmte Fahrtkosten zum Mietobjekt. Auch Inserate, Maklerkosten für die Suche nach einem neuen Mieter und Ausgaben für Rechtsberatung können Werbungskosten sein, wenn sie unmittelbar mit der Vermietung zusammenhängen. Bei den Fahrtkosten kommt es auf den Anlass und die tatsächliche Nutzung an; private Umwege machen aus einer Objektbesichtigung keine steuerliche Weltreise.
Bei einer Eigentumswohnung ist die Jahresabrechnung der Hausverwaltung besonders wichtig. Das Hausgeld selbst ist nicht automatisch in voller Höhe als Werbungskosten abziehbar. Betriebskosten, die der Vermieter wirtschaftlich trägt, können berücksichtigt werden. Zuführungen zur Erhaltungsrücklage gelten dagegen grundsätzlich erst dann als Aufwand, wenn die Rücklage tatsächlich für eine Erhaltungsmaßnahme verwendet wird. Wer also monatlich Geld in die Rücklage einzahlt, hat steuerlich nicht zwingend im selben Moment einen abziehbaren Aufwand – auch wenn das Geld auf dem Konto der Wohnungseigentümergemeinschaft bereits sehr beschäftigt aussieht.
Der größte Stolperstein liegt häufig bei Renovierungen. Laufender Erhaltungsaufwand ist grundsätzlich sofort abziehbar. Dazu können etwa Reparaturen an Heizung, Dach, Fenstern oder Sanitäranlagen gehören, sofern die Maßnahmen nicht zu einer Erweiterung oder einer wesentlichen Verbesserung des Gebäudes führen. Wird dagegen zusätzlicher Wohnraum geschaffen, ein Gebäude in einen neuen funktionsfähigen Zustand versetzt oder der Standard deutlich angehoben, sprechen die steuerlichen Regeln eher für Anschaffungs- oder Herstellungskosten. Diese werden nicht sofort abgezogen, sondern über die Nutzungsdauer abgeschrieben.
Besonders aufmerksam sollten Käufer in den ersten drei Jahren nach dem Erwerb sein. Überschreiten Instandsetzungs- und Modernisierungsaufwendungen innerhalb dieses Zeitraums 15 Prozent der Anschaffungskosten des Gebäudes, können sie als anschaffungsnahe Herstellungskosten behandelt werden. Maßgeblich ist dabei grundsätzlich der Nettobetrag, also ohne Umsatzsteuer. Die Folge ist wenig spektakulär, aber finanziell spürbar: Die Kosten wandern aus dem sofortigen Werbungskostenabzug in die AfA und wirken sich damit deutlich langsamer aus.
In diese Prüfung können auch Schönheitsreparaturen fallen. Eine frisch gestrichene Wohnung ist steuerlich also nicht automatisch harmlos, wenn sie Teil einer umfangreichen Sanierung kurz nach dem Kauf ist. Regelmäßig anfallende Wartungsarbeiten und bestimmte Erweiterungen werden bei der 15-Prozent-Regel anders behandelt. Ob eine Rechnung sofort abziehbar ist oder über Jahre verteilt werden muss, entscheidet deshalb nicht allein der Titel auf der Handwerkerrechnung. „Renovierung“ ist kein steuerlicher Zauberspruch.
Die Absetzung für Abnutzung, kurz AfA, betrifft grundsätzlich nur den Gebäudeteil, nicht den Grund und Boden. Der Kaufpreis muss deshalb aufgeteilt werden. Anschaffungsnebenkosten wie Grunderwerbsteuer, Notarkosten für den Kaufvertrag und Maklerkosten werden dabei grundsätzlich dem Grundstück und dem Gebäude zugeordnet und entsprechend aufgeteilt. Nur der auf das Gebäude entfallende Anteil fließt in die Bemessungsgrundlage der Gebäude-AfA ein.
Für Gebäude gelten unterschiedliche Abschreibungssätze. Bei Wohngebäuden, die nach dem 31. Dezember 2022 fertiggestellt wurden, beträgt die lineare AfA grundsätzlich drei Prozent jährlich. Für viele ältere Gebäude gelten zwei Prozent, bei besonders alten Gebäuden kann ein Satz von 2,5 Prozent maßgeblich sein. Die Abschreibung beginnt nicht irgendwann nach dem ersten vollständigen Vermietungsjahr, sondern grundsätzlich mit der Anschaffung beziehungsweise Fertigstellung und wird im ersten Jahr zeitanteilig berücksichtigt.
Ein Beispiel zeigt die Logik besser als jede Steuervokabel: Beträgt der auf das Gebäude entfallende Anteil der Anschaffungskosten 300.000 Euro und gilt ein AfA-Satz von zwei Prozent, ergibt sich daraus eine jährliche Abschreibung von 6.000 Euro. Dieser Betrag fließt auch dann in die Steuerberechnung ein, wenn im betreffenden Jahr keine entsprechende Zahlung abgeflossen ist. Die AfA bildet den Wertverzehr des Gebäudes ab – jedenfalls den, den das Steuerrecht anerkennt. Der Grund und Boden verschleißt steuerlich hingegen nicht. Offenbar besitzt er eine beneidenswert robuste Konstitution.
Bei einem gemischt genutzten Gebäude muss sauber aufgeteilt werden. Wer eine Wohnung selbst nutzt und eine zweite vermietet, kann die Kosten nicht einfach vollständig dem Vermietungsbereich zuschlagen. Zinsen, AfA, Versicherungen und andere Aufwendungen sind dem vermieteten Teil zuzuordnen, soweit ein direkter wirtschaftlicher Zusammenhang besteht. Besonders wichtig ist die Finanzierung: Werden Darlehensmittel nachweisbar für den vermieteten Gebäudeteil eingesetzt, können die darauf entfallenden Schuldzinsen als Werbungskosten berücksichtigt werden. Eine bloße rechnerische Aufteilung ohne nachvollziehbare Zuordnung ist deutlich weniger überzeugend.
Auch Leerstand bedeutet nicht automatisch, dass der Werbungskostenabzug endet. Steht eine Wohnung leer, können die Aufwendungen weiterhin abziehbar sein, wenn die Vermietungsabsicht fortbesteht und ernsthaft erkennbar ist. Dazu gehören etwa Inserate, Besichtigungstermine, die Beauftragung eines Maklers oder eine marktgerechte Anpassung der Miete. Wer dagegen über längere Zeit keine Vermietungsbemühungen erkennen lässt und die Wohnung vielleicht nur gelegentlich selbst nutzt, muss damit rechnen, dass das Finanzamt die Einkünfteerzielungsabsicht hinterfragt.
Bei einer dauerhaft verbilligten Vermietung an Angehörige gelten besondere Regeln. Liegt das Entgelt für eine Wohnung mindestens bei 66 Prozent der ortsüblichen Miete, wird die Vermietung grundsätzlich als entgeltlich behandelt. Zwischen 50 und 66 Prozent kann eine Überschussprognose erforderlich sein. Unterhalb von 50 Prozent wird die Überlassung in einen entgeltlichen und einen unentgeltlichen Teil aufgeteilt. Die familiäre Nähe macht den Mietvertrag nicht unwirksam, sie macht die Dokumentation aber besonders wichtig: schriftlicher Vertrag, regelmäßige Überweisungen und Bedingungen, die einem Vertrag unter fremden Dritten entsprechen.
Steuerlich relevant ist außerdem der Zeitpunkt der Zahlung. Bei privaten Vermietern gilt grundsätzlich das Zufluss- und Abflussprinzip. Einnahmen werden in dem Jahr erfasst, in dem sie zufließen, Ausgaben in dem Jahr, in dem sie bezahlt werden. Für regelmäßig wiederkehrende Zahlungen rund um den Jahreswechsel gelten besondere Regeln. Größere Erhaltungsaufwendungen bei Wohngebäuden können unter bestimmten Voraussetzungen auf zwei bis fünf Jahre verteilt werden. Das kann sinnvoll sein, wenn ein vollständiger Abzug in einem einzigen Jahr zu einem ungewöhnlich hohen Verlust führen würde.
Ein Verlust aus Vermietung und Verpachtung kann grundsätzlich mit anderen positiven Einkünften verrechnet werden und dadurch die Einkommensteuer mindern. Das macht eine vermietete Immobilie aber nicht automatisch zu einem steuerlichen Verlustmodell. Hohe Verluste können auf eine Finanzierung mit großer Zinslast, umfangreiche Renovierungen oder eine unrealistische Miete zurückgehen. Das Finanzamt schaut nicht nur auf den ersten roten Betrag, sondern bei länger andauernden Verlusten auch auf die Frage, ob insgesamt eine Einkünfteerzielungsabsicht besteht.
Wer eine vermietete Immobilie verkauft, sollte zudem die Spekulationsfrist im Blick behalten. Bei Grundstücken und Gebäuden kann ein Verkauf innerhalb von zehn Jahren nach der Anschaffung als privates Veräußerungsgeschäft steuerpflichtig sein. Für selbst genutzte Immobilien gelten Ausnahmen, wenn bestimmte Zeiträume der Eigennutzung erfüllt sind. Die während der Vermietung geltend gemachte AfA mindert bei der späteren Gewinnberechnung die Anschaffungs- oder Herstellungskosten. Der frühere Steuervorteil verschwindet also nicht einfach, nur weil die Immobilie inzwischen den Besitzer wechselt.
Für die Steuererklärung gehört die Vermietung in die Anlage V. Entscheidend sind nicht möglichst viele eingereichte Belege, sondern eine nachvollziehbare Zuordnung. Rechnungen sollten den Vermietungsanteil erkennen lassen, Darlehensunterlagen den Verwendungszweck dokumentieren und bei größeren Baumaßnahmen sollten einzelne Gewerke möglichst getrennt ausgewiesen sein. Wer jede Ausgabe mit dem Etikett „für die Wohnung“ versieht, macht es dem Finanzamt nicht automatisch leichter – manchmal nur sich selbst beim Sortieren.