Als Anna ihrem Sohn die kleine Wohnung im Dachgeschoss überließ, wollte sie vor allem helfen. 650 Euro monatlich schienen ihr angemessen: deutlich weniger als bei einer Vermietung an Fremde, aber genug, damit die Sache nicht wie eine kostenlose Überlassung wirkte. Erst als sie die Handwerkerrechnung, die Gebäudeversicherung und die Schuldzinsen in ihrer Steuererklärung ansetzte, stellte sich die entscheidende Frage: Wie hoch müsste die Miete eigentlich sein, damit das Finanzamt die Kosten anerkennt?
Bei verbilligter Vermietung an Angehörige dreht sich vieles um eine unscheinbare Zahl: 66 Prozent. Vermietet ein Eigentümer eine Wohnung auf Dauer zu Wohnzwecken und beträgt das Entgelt mindestens 66 Prozent der ortsüblichen Miete, gilt die Vermietung steuerlich als entgeltlich. Die mit der Wohnung zusammenhängenden Werbungskosten können dann grundsätzlich vollständig berücksichtigt werden – selbst wenn die tatsächliche Miete unter dem liegt, was ein fremder Mieter zahlen müsste.
Das gilt nicht nur bei Mietverträgen mit Kindern. Auch Eltern, Großeltern, Geschwister oder der Ehepartner können die Vertragspartner sein. Die steuerliche Regel knüpft nicht an das Verwandtschaftsverhältnis an, sondern an die Höhe des Entgelts und die Ernsthaftigkeit des Mietverhältnisses. Die 66-Prozent-Grenze kann deshalb ebenso bei einer verbilligten Vermietung an eine befreundete Person eine Rolle spielen.
Der erste Stolperstein liegt bereits bei der Berechnung der Vergleichsmiete. Maßgeblich ist nicht allein die Nettokaltmiete. Für die Prüfung zählt grundsätzlich die ortsübliche Bruttomiete: die Kaltmiete zuzüglich der umlagefähigen Betriebskosten. Wer also nur die Kaltmiete mit dem örtlichen Mietspiegel vergleicht, kann zu einem falschen Ergebnis kommen.
Ein Beispiel macht den Unterschied sichtbar. Liegt die ortsübliche Kaltmiete bei 900 Euro und kommen 200 Euro umlagefähige Betriebskosten hinzu, beträgt die Vergleichsmiete 1.100 Euro im Monat. Zwei Drittel davon sind 726 Euro. Eine Gesamtmiete von 750 Euro würde die Grenze überschreiten. Bei 700 Euro läge die Vermietung dagegen unter 66 Prozent, obwohl die Kaltmiete von 500 Euro auf den ersten Blick vielleicht nicht ungewöhnlich niedrig wirkt.
Für die Ermittlung der ortsüblichen Miete kommen Mietspiegel, Vergleichswohnungen oder tatsächlich gezahlte Mieten für Wohnungen mit vergleichbarer Lage, Größe, Ausstattung und Beschaffenheit infrage. Ein einzelnes besonders teures Inserat aus der Nachbarschaft reicht nicht automatisch als Beleg. Gerade bei kleineren Orten oder ungewöhnlichen Wohnungen kann die Vergleichbarkeit schwierig sein. Dann sollte der Eigentümer seine Berechnung nachvollziehbar dokumentieren und nicht erst auf den Steuerbescheid warten.
Wer mindestens 66 Prozent verlangt, muss deshalb nicht zwingend genau den örtlichen Durchschnitt treffen. Die Grenze ist eine steuerliche Vereinfachung. Sie schützt den vollständigen Werbungskostenabzug, sofern der Mietvertrag tatsächlich anerkannt wird.
Anders sieht es aus, wenn die Miete zwischen 50 Prozent und weniger als 66 Prozent der ortsüblichen Miete liegt. Dann prüft das Finanzamt, ob die Vermietung voraussichtlich über die gesamte Nutzungsdauer einen Überschuss erzielen kann. Maßgeblich ist eine sogenannte Totalüberschussprognose. Dabei werden die erwarteten Einnahmen und Ausgaben über den maßgeblichen Zeitraum betrachtet. Fällt diese Prognose positiv aus, können die Werbungskosten trotz der verbilligten Vermietung grundsätzlich vollständig abziehbar bleiben.
Ist die Prognose negativ, wird die Vermietung steuerlich in einen entgeltlichen und einen unentgeltlichen Teil aufgeteilt. Dann dürfen auch die Werbungskosten nur anteilig berücksichtigt werden. Beträgt die Miete beispielsweise 55 Prozent der ortsüblichen Miete, kann das Finanzamt bei negativer Prognose nur den entsprechenden entgeltlichen Anteil anerkennen. Die übrigen Kosten gelten als dem unentgeltlichen Teil der Wohnungsüberlassung zugeordnet.
Unterhalb von 50 Prozent wird die Wohnung grundsätzlich ebenfalls in einen entgeltlichen und einen unentgeltlichen Teil aufgeteilt. Eine Totalüberschussprognose führt dann nicht automatisch wieder zum vollständigen Abzug. Wer dauerhaft deutlich günstiger vermietet, muss also mit einer entsprechenden Kürzung der abzugsfähigen Kosten rechnen.
Für Anna hätte das bedeutet: Nicht die Zahl 650 Euro allein entscheidet, sondern das Verhältnis zur korrekten Bruttomiete. Angenommen, die ortsübliche Gesamtmiete beträgt 1.000 Euro, liegt ihre Miete bei 65 Prozent. Damit befindet sie sich in der Zwischenzone. Ob sie Zinsen, Abschreibung und Reparaturkosten vollständig ansetzen kann, hängt dann von der Überschussprognose ab. Erhöht sie die Gesamtmiete auf mindestens 660 Euro, wäre die entscheidende Schwelle überschritten.
Die 66-Prozent-Regel schützt allerdings keinen Vertrag, der nur auf dem Papier existiert. Mietverträge zwischen nahen Angehörigen müssen zivilrechtlich wirksam sein und einem Fremdvergleich standhalten. Das bedeutet nicht, dass jede einzelne Klausel exakt so formuliert sein muss wie bei einem gewerblichen Vermieter. Die Hauptpflichten müssen aber klar vereinbart und tatsächlich umgesetzt werden.
Dazu gehören vor allem eine eindeutig bezeichnete Wohnung, die vereinbarte Miethöhe, die Regelung zu den Betriebskosten und der Beginn des Mietverhältnisses. Die Miete sollte regelmäßig und nachweisbar gezahlt werden. Wer im Vertrag monatliche Überweisungen vereinbart, aber jahrelang nur gelegentlich Bargeld übergibt oder die Mietrückstände stillschweigend hinnimmt, schafft unnötige Angriffsflächen.
Besonders problematisch wird es, wenn der Vermieter die überwiesene Miete unmittelbar wieder an den Angehörigen zurückzahlt oder die Zahlungen mit Unterhalt verrechnet, ohne dass diese Gestaltung sauber vereinbart und wirtschaftlich nachvollziehbar ist. Ein Mietvertrag darf nicht wie ein steuerliches Theaterstück aussehen, bei dem das Geld kurz die Bühne betritt und sofort wieder verschwindet.
Auch nachträgliche Änderungen sollten dokumentiert werden. Steigt die ortsübliche Miete deutlich, kann eine bislang ausreichende Vereinbarung unter die 66-Prozent-Grenze rutschen. Dann genügt es nicht, den alten Vertrag einfach unverändert weiterlaufen zu lassen und die neue Vergleichsmiete erst bei einer Prüfung zu berücksichtigen. Eine Anpassung muss rechtzeitig vereinbart und tatsächlich durchgeführt werden. Dasselbe gilt für Änderungen bei Wohnfläche, Betriebskosten oder der Nutzung einzelner Räume.
Bei möblierten Wohnungen, Einliegerwohnungen oder ungewöhnlichen Grundrissen ist die Vergleichsmiete besonders sorgfältig zu bestimmen. Auch die Frage, welche Kosten der Mieter tatsächlich trägt, kann das Ergebnis verändern. Werden umlagefähige Nebenkosten vom Angehörigen übernommen, gehören sie regelmäßig zum Entgelt. Übernimmt der Vermieter diese Kosten selbst, fällt die tatsächlich gezahlte Gesamtleistung niedriger aus.
Die Regelung betrifft außerdem nicht nur laufende Reparaturen. Zu den Werbungskosten können – je nach Zusammenhang und steuerlicher Einordnung – etwa Schuldzinsen, Abschreibungen, Versicherungen, Grundbesitzabgaben, Verwaltungskosten und Erhaltungsaufwendungen gehören. Gerade bei einer vermieteten Wohnung mit Darlehen kann eine Kürzung erheblich ausfallen. Eine scheinbar großzügige Familienmiete wird dann schnell teuer, wenn ein Teil der Finanzierungskosten steuerlich nicht mehr berücksichtigt werden darf.
Wer Angehörigen günstig Wohnraum überlässt, sollte deshalb drei Dinge auseinanderhalten: die familiäre Entscheidung über die Miethöhe, die Ermittlung der ortsüblichen Bruttomiete und die steuerliche Anerkennung des Vertrags. Die 66 Prozent beziehen sich auf das Verhältnis zur Vergleichsmiete, nicht auf einen pauschalen Rabatt von 34 Prozent gegenüber der bisherigen Miete. Und selbst eine Miete oberhalb dieser Grenze hilft nicht, wenn Vertrag und Zahlungsablauf keinen echten Vermietungswillen erkennen lassen.
In der Praxis ist ein sauberer Vertrag mit klarer Nebenkostenregelung, nachvollziehbaren Vergleichsdaten und regelmäßigen Zahlungen oft mehr wert als eine nachträgliche Erklärung, warum es in der Familie bislang etwas informeller zuging.